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글제목 유치권
작성일 2013-10-10 (목) 14:17
출처 율현
ㆍ조회: 137  
I.들어가면서

금융기관이 대출을 하는 경우 통상 채무자 또는 물상보증인이 제공하는 부동산에 근저당권을 설정하면서 대출채권의 원리금 반환채권의 담보로 활용하게 된다. 그런데, 최근, 특히 2006년 이후 담보권 실행을 위한 임의경매개시결정이 내려지면 경매법원에 유치권신고가 들어오는 경우가 빈번해지고 있다. 특히, 여관, 사우나(찜질방)를 비롯한 상가건물의 경우에는 거의 예외가 없다고 하겠다.  이와 같은 유치권 신고가 이루어질 경우 그 진위 여부와는 상관없이 경락가가 하락하여 결국 담보가치에도 미치니 못하는 사례가 발생하여 담보권자는 물론이고 채무자나 물상보증인도 불측의 피해를 보는 경우가 적지 않다.

과연 이러한 사례를 어떻게 타개해야 할 것인가?  아래 몇 가지 사례를 통하여 그 시사점을 검토해 본다.




II. 유치권에 있어서 채권의 견련성

민사상 유치권이 존재하기 위해서는 유치 목적물과 피담보채권의 견련성이 요구된다. 즉, 피담보채권이 유치목적물과 일정한 관련성이 있어야 한다는 것이다. 흔히, 피담보채권이 물건에 관해 생긴 채권이어야 한다고 설명한다. 건물의 신축, 증축 등에 따른 건축대금청구권, 인테리어 비용청구권 등이 그것이다.

가. 사안의 내용

A 건설은 B,C와의 사이에 B, C 소유의 부동산 위에 건축공사를 위해 금44억원에 공사도급계약을 체결하였다. 그리고 농협중앙회는 이 B, C에게 금28억원에 대한 대출약정을 체결하고, 위 대출금의 상환을 담보하기 위하여 B 소유 부동산에 대해 근저당권설정등기를 마쳤다. 후에 위 B와 C가 대여금의 상환을 지체함에 따라 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 개시하였다. 한편, 원고인 농협자산관리회사는 자산유동화에 관한 법률의 규정에 따라 설립된 유동화전문유한회사로서 농협중앙회와 자산양도계약을 체결하고 대여금채권 및 근저당권을 양수받았다. 이후, 이 사건 임의경매 절차 중 피고 D는 위 A건설이 B에 대하여 가지는 이사건 부동산에 관한 신축공사대금 채권 중 금12억원 상당의 채권을 A건설로부터 양수받고, 이사건 부동산에 관한 신축공사대금 및 지연이자를 피담보채권으로 한 유치권신고를 하였다. 농협자산관리회사는 피고 D를 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하였다.

나. 재판진행

1) 원고의 주장
피고 D가 주장하는 채권은 이사건 부동산에 관한 신축공사대금이 아니라 신축공사대금 명목으로 B에게 대여한 대여금에 불과하여, 위 채권은 이 사건 부동산에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권의 피담보채권의 견련성을 결여하여 유치권의 피담보채권이 될 수 없다. 나아가 피고 D는 B에게 금12억원을 지급하였다고 주장할 뿐, 그 지급내역에 관하여 아무런 증빙을 갖추지 못하여 피고 D가 주장하는 유치권은 그 피담보채권이 존재하지 않아 유치권은 무효이다.

2) 판결
대상판례:서울고등법원2008.4.4. 선고2007나77370 유치권부존재확인 판결,
원심판결:수원지방법원안산지원2008.2.14.선고2007가합4100유치권부존재확인(확정)

피고 D가  주장하는 채권은 위 각 부동산과 견련성이 없어 유치권이 성립할 수 없다는 이유로 피고들의 유치권이 존재하지 아니한다는 이유로 원고 승소 하였다.

라. 시사점

민사상 유치권이 존재하기 위해서는 유치 목적물과 피담보채권의 견련성이 요구된다. 유치권 신고자의 경우 흔히 지급받지 못한 건축대금 명목으로 유치권 신고를 하게 되는데 실제 피담보채권이 신고인이 주장하는 채권인지 여부를 따져 보아야 한다. 특히, 그 채권이 실제 건축을 행한 자로부터 양수를 받았다고 하는 등의 정황이 있다면 그 채권의 신빙성에 깊은 의문을 가질 필요가 있다. 최근에는 건축자재 공급업자가 건축자재 대금을 받지 못하였다는 이유로 건물에 대해 유치권을 행사할 수 없다는 대법원 판례( 대법원 2011다96208 판결)가 선고된 바가 있듯이 최근 유치권의 견련성에 대한 연구도 활발해지고 있다.




III. 유치권과 점유

유치권은 목적물을 유치 즉, 점유함으로써 인정되는 물권이다. 이는 점유를 통하여 대세적인 효력을 인정하는 법리상 당연한 것이다. 그렇다면 실무상 유치권의 효력을 주장하거나 이를 부인하기 위한 점유의 개시와 존재는 어떻게 판단하여야 하는가?

가. 사안의 내용

피고 A외 5명은 연립주택 신축공사도급계약을 원수급인 B와 체결 하였고,원고 C 농업협동조합은 건축주인 D에게 대출하면서 이를 담보하기 위하여 D 소유부동산에 대하여 근저당권설정등기를 마쳤다. 그 후, 원고가 위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 임의경매를 실시하던 중 피고들은 이 사건 부동산에 관한 공사대금 채권을 피보전채권으로 하여 유치권 신고를 하였다. 이에 대하여 원고는 피고들을 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기 하였다.

나. 재판진행

1) 피고의 주장
피고 A외 5인은 B와 이사건 각 부동산에 관한 공사계약을 체결한 후 계약에 따른 공사를 완성하거나 노무를 제공하였음에도 약정된 공사대금을 지급받지 못하여 2008.2. 말경부터 B로부터 이사건 각 부동산의 열쇠를 넘겨받아 보관하고 이사건 부동산에 대한 임의경매개시결정 기입등기에 의하여 압류의 효력이 발생하기 훨씬 전부터 계속하여 이사건 연립주택을 점유하고 있었다. 또한 이사건 연립주택 3동 전체에 대하여 유치권을 행사하고 있다는 현수막을 게시하였다, 따라서 피고들은 이 사건 부동산을 직접 또는 간접 점유하고 있으므로, 피고들에게는 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권이 존재한다고 주장하였다.

2) 원고의 주장
피고들이 이 사건 부동산을 계속하여 점유하고 있다고 주장하나 00지방법원 이 사건 부동산임의경매 사건에서 작성된 각 부동산의 현황 및 점유관계 조사서를 보면 명백하게 점유, 관리되고 있지 아니하다고 보여지며 또한 감정평가서의 영상에도 피고들이 주장한 점유기간은 공실이었다는 점이 명백하다. 그리고 피고들이 유치권행사를 위해 게시한 현수막도 임의경매개시 결정이후에 설치하였으므로 이러한 점유로서 원고에게 대항할 수 없다고  주장하였다.


다. 결 과
대상판례: 대법원 1998.3.13. 선고1997다45295 유치권부존재확인 판결,
원심판결: 수원지방법원 2011.7.5.선고, 2010나33528 유치권부존재의소(확정)

채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없고, 나아가 담보권을 실행하기 위하여 부동산임의경매를 신청한 근저당권자에 대하여도 대항 할 수 없다. 위 법리에 비추어 피고들의 증거 및 증인들의 증언이 위 임의경매개시결정 기입등기 이전부터 이 사건 각 부동산을 점유하고 있었다고 인정하기에 부족하고, 오히려 각 감정평가서 및 사실조회결과를 종합하면 주장하는 기간에는 입주 및 관리하지도 않은 것으로 보인다. 따라서 피고들이 위 각 임의경매개시결정 기입등기에 의한 압류의 효력이 발생하기 전에 이 사건 각 부동산에 관한 점유를 개시하였다고 인정할 수 없는 이상 피고들은 원고에 대하여 유치권으로 대항할 수 없다고 할 것이고, 유치권으로 인하여 이사건 각 부동산이 저가에 낙찰되고 그 결과 배당액이 감소될 우려가 있다는 이유로 원고의 청구를 인용한 원심판결을 지지 하였다.

라. 시사점

유치권의 핵심은 유치권자가 당해 목적물을 점유하는 것이다. 그런데 임의경매개시결정 당시 유치권을 주장하는 자의 점유 사실을 입증할 만한 자료가 없다면 이러한 유치권은 인정하기 어렵다. 이런 점에서 법원의 경매 자료 중 부동산현황 및 점유관계 조사서의 기재 내용은 상당히 중요하다.




IV. 유치권 포기의 효력

건물공사를 하던 건축업자가 도급인 또는 제3자에 대하여 미리 유치권포기 약정을 하는 경우가 있다. 도급인이 건축비를 조달할 목적으로 금융기관으로부터 대출을 받을 때 금융기관이 향후 담보권 실행을 원활하게 하기 위하여 건축업자로 하여금 미리 유치권 포기를 하도록 하는 예이다. 그렇다면 사전에 행한 건축업자의 유치권 포기는 유효한 것인지 여부가
문제된다.

가. 사안의 내용

A종합건설은 도급인 B와 시설공사계약을 체결하고, A 종합건설은 공사를 완료하여 B에게 인도하였다. B는 시설신축공사 진행 중 농협중앙회를 통해 시설자금을 대출받았는데, 농협중앙회는 위 대출금 채권을 담보하기 위하여 위 시설물에 근저당권설정등기를 함과 동시에 A종합건설로부터 유치권포기 및 현장명도각서를 작성 받았다. 그 후 다른 근저당권자가 B 소유의 부동산에 관한 임의경매개시시청을 하여 경매절차가 진행되자 A종합건설은 공사대금미지급을 근거로 사건 부동산에 관하여 유치권 신고를 하였다. 한편, 농협중앙회의  B에 대한 채권은 소유 부동산에 대한 근저당권과 함께 C자산관리회사에게 양도되었는데 C자산관리회사는 A종합건설에 대하여 농협중앙회에 제출한 유치권포기 각서 및 현장명도각서를 근거로 A 종합건설의 유치권 행사는 부당하다고 주장하면 유치권부존재확인의 소를 제기하였다.

나. 결 과

대상판례: 대전지방법원 공주지원2009.8.12.선고2009가합255 유치권부존재확인,
원심판결:창원지방법원2011.10.13 선고2011가합2302 유치권부존재확인(확정)

피고(A종합건설)가 B로부터 이 사건 각 건물의 신축공사 관련 공사대금을 지급받지 못하여 이 사건 각 부동산을 점유하면서 유치권을 행사하고 있다고 하더라도, 피고가 농협중앙회에 이 사건 각서를 작성하여 줌으로써 이 사건 각 부동산에 관한 유치권을 포기한 사실은 위에서 본 것과 같은 바, 근저당권자인 농협중앙회가 대출을 실행하면서 A종합건설로부터 위와 같은 유치권 포기각서를 제출받은 것은 근저당 목적물의 담보가치를 명확히 함으로써 향후 경매절차에서 저가 낙찰에 따른 담보가치의 하락을 방지하기 위한 것이고, 피고 또한 그러한 사정을 잘 알면서 이 사건 각서를 작성하여 준 것으로 봄이 상당하므로, 이 사건 각서에 나타난 유치권 포기의 의사표시는 근저당권자인 농협중앙회에 대하서 뿐만 아니라 그 근저당권 및 피담보채권의 양수인인 C자산관리회사에 대하여도 그 효력이 미친다고 할 것이다 따라서 이 사건 각 부동산에 관한 피고의 유치권은 이사건 각서의 유치권 포기의사에 따라 소멸하였다’라는 이유로 원고에 대하여 승소 판결을 선고하였다.

다. 시사점

금융기관이 각종공사, 내부시설 공사 등이 진행되고 있거나 신축되는 부동산을 담보로 하여 대출을 할 때 건축을 담당하는 수급인이나 하수급인으로부터 미리 유치권 포기 각서 등을 받아 둘 경우 상당히 유용한 유치권 행사 방지 수단이 된다.




V. 허위 유치권 신고에 대한 형사적 대응

형법에서는 경매, 입찰방해죄라는 것이 있다( 형법 제315조). 위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰을 방해하면 처벌의 대상이 된다.  최근에는 허위 유치권을 신고하거나 허위 임대차계약에 기한 소액 보증금 상당액의 반환채권을 근거로 배당신청을 하는 경우 경매 방해죄 등으로 처벌하고 있다.(인천지법 부천지원 2001.5.18. 선고2001고단23 판결 참조(경매방해인정))

가. 사안의 내용

고소인 A협동조합은 채무자 B에게 부동산 임의경매대금 납부를 위한 대출을 해주고 이 사건 부동산에 채권최고액 금1억2천만원 상당의 근저당권을 설정하였다. 다른 근저당권자등이 이 사건 부동산에 관하여 강제경매신청을 하자 채무자인 B의 부친인 C가 피고소인을 대리하여 유치권신고를 하였다. 피고소인이 주장하는 유치권은 이 사건 부동산에 대한 인테리어 공사를 하였으나 그 대금을 지급받지 못하였다는 취지였다. 그러나 위 강제경매사건이 경매의 실익이 부족하다는 이유로 기각되어 고소인이 임의경매를 신청하였다. 이에 피고소인은 피고소인이 경영하는 D컨설팅의 명의로 종전에 기각된 강제경매사건에서 제출하였던 유치권권리신고서와 공사계약서 사본을 이용하여 동일한 취지의 유치권 신고를 법원에 제출하였다. 고소인은 피고소인을 경매방해죄로 고소, 고발 하였으나 "혐의없음"의 처분을 받자 이에 불복하여 항고를 제기한 사안이다.

나. 항 고 이 유

1) 피고소인의 점유에 관하여 :
이 사건 부동산은 실질적인 소유자인 C가 그의 아들 B에게 임차한 것으로 조사되어 있고 피고소인이 경영하는 D컨설팅의 점유를 인정할 어떠한 자료도 없다. 고소인이 피고소인과 접촉할 때 피고소인은 유치권신고 사실 자체도 모르고 있었다. 즉 이사건 부동산에 대한 경매개시결정 및 경매개시기입 당시 피고소인의 이사건 부동산에 관한 점유 자체가 존재하지 않았다.

2) 유치권신고의 공모에 관하여 :
고소인이 이 사건 고소에 이르기 전에 조사한 바에 따르면 피고소인은 이 사건 유치권이 신고 된 사실도 알지 못하고, B와 C가 누구인지도 몰랐으며, 유치권신고를 한 적이 없다고 하였다. 고소인의 직원과 C의 ‘통화내용 내부기안문’을 통해서 보더라도 피고소인은 유치권 신고에 대해 전혀 모르고 있었다. 또한 피고소인은 C로부터 지급받아야 할 대여금이 확정되지도 않은 상태에서 C로 하여금 허위의 공사계약서를 작성하게 한 다음 피고소인을 대리하여 이 사건 유치권을 신고하게 하였다. 민사상 유치권이 존재하기 위해서는 유치 목적물과 피담보채권의 견련성이 요구된다. 유치권 신고자의 경우 흔히 지급받지 못한 건축대금 명목으로 유치권 신고를 하게 되는데 실제 피담보채권이 신고인이 주장하는 채권인지 여부를 따져 보아야 한다.

다. 결 과

검찰이 위 항고에 대하여 자체재기수사 하기로 결정하였다.

라. 시사점

허위 유치권 신고는 경매 절차의 공정성을 해치게 되기 때문에 경매방해죄가 된다. 최근에는 검찰에서 경매사건 전체에 대한 기록을 넘겨받아 허위로 유치권을 신고한 것이 있는지 조사를 하고 허위로 신고한 것이 확인되면 구속하는 경우도 많이 있다. 또 경매신청을 한 채권자도 허위 유치권 신고라고 의심이 가면 경매중지를 신청하고 유치권부존재확인을 청구하는 소를 제기 하는 등의 민사적인 방법도 있지만 위와 같이 형사적인 절차로 접근하는 방법도 있다.




VI. 경락이후 부당한 유치권의 배제 방식

유치권자가가 유치권을 행사하더라도 당해 물건에 대하여 배당등에 있어서 우선순위가 있는 것이 아니다. 단지 변제를 받을 때까지 유치권 대상 물건의 반환을 거부함으로써 변제를 강제하는 효력이 있을 뿐이다. 그러나, 경매가 진행 중인 부동산 등에 유치권 신고가 있을 경우 경락을 받더라도 유치권자와의 협상 등 복잡한 법적 절차와 추가적인 재정부담 등으로 인하여 경락가를 떨어뜨리는 요인이 될 수 있다.  그리하여, 부동산 경매신청을 한 담보권자는 부당한 유치권신고자에 대하여 유치권부존재확인의 소를 구하게 된다. 그렇다면, 이미 유치권 신고 사실을 알고 경락을 받은 새로운 소유자는 어떻게 대처하여야 할 것인가?

가.  사안의 내용

신청인은 이 사건 부동 상가 5층, 6층에 관한 부동산 임의경매에 참가하여 2011. 8. 25. 경 경락자로 선정 되었다. 피신청인A회사는2011. 5. 9. 경 경매법원에 이 사건 부동산의 소유자인 B와의 사이에 공사대금채권과 관련한 공증인가 증서에 기하여 공사대금 6억8천2백만원의 변제에 갈음하여 시설물(동산)양수도 계약을 체결하고 이 사건 부동산 4층, 5층, 6층에 유치권을 신고 하였다. 이에 신청인은 2011. 9. 5. 관할 법원에 피신청인의 유치권이 존재하지 않는다는 이유로 피신청인을 상대로  부동산인도명령신청을 하였다.

나.  부동산 인도명령의 근거

1)  유치권 신고의 허위성과 유치권의 불성립
피신청인이 주장하는 시설물(동산)양수도계약서의 원인채권이 이 사건 상가 4 내지 6층에 관한 인테리어 공사 등인바, 이는 유치권 행사의 요건인 이 사건 부동산의 효용에 준하는 유익비 혹은 필요비와는 전혀 상관이 없다. 더욱이 이 공사대금 채권은 상사채권으로서 3년의 소멸시효가 완성되어 이미 청구권이 소멸 하였다.
특히, 계약서의 작성일자가 2010.11.23.자 로서 위 사건부동산에 대한 경매개시 일자로 되어 있으나 확정일자가 없어 이는 사후에 소급한 것으로 보인다.

2)  점유권의 부존재
이 사건 경매개시 결정 후 경매법원의 현황조사 내역 및 감정가를 산정한 감정인의 감정평가요항표에 따르면 이 사건 상가는 그 소유자인 B가 직접 사용하고 있다고 기재되어 있고, 5층은 B에 의하여 제3자들에게 임대 중이라고 기재되어 있다. 따라서, 피신청인은 이 사건 부동산에 관한 점유행위를 개시한 바 가 없다. 설령 현재 피신청인이 이 사건 상가의 일부를 점유 중이라고 하더라도 경매법원이 2010. 12. 1. 경매개시결정을 함으로써 2011. 5. 이후에 이루어진 피신청인의 점유는 경매개시결정이후의 처분금지효에 반하여 신청인에게 대항할 수 없다.

다.  결 과

피신청인의 유치권신고는 경매의 절차를 방해할 목적으로 이루어진 허위의 유치권 신고이므로, 경매방해가 인정이 되어 부동산인도명령 결정을 하였다.

라.  시사점

부동산경매시 매수인이나 담보권자는 허위의 유치권신고로 인하여 예측하지 못한 손해를 입을 수 있다. 이러한 경우 법적 구제 절차를 보면, 유치권행사가 있을 시 경매매수인의 대책으로는 사전적으로는 (1) 경매진행을 정지하고, 근저당권자 등 이해관계인과 협력하여 유치권부존재확인의 소를 제기하고, 사후적으로는 (2) 경락을 받은 뒤 유치권자를 상대로 유치권이 성립하지 않음을 주장하는 인도명령을 신청하는 한편(대법원1983.11.24.선고1983마469  결정 참조), 형사적으로 (3) 허위 유치권자를 상대로 경매방해 혐의, 사기 혐의 등으로 형사고소를 하는 방법을 강구할 수 있을 것이다.
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